房地合一稅 2.0 怎麼算？稅率、成本費用與自住免稅
說明房地合一稅 2.0 對個人的稅率級距、所得計算、可減除成本與費用、自住400萬免稅額，以及境外個人與損失扣抵，附完整算式。
房地合一稅是對個人或營利事業出售房屋與土地所得課徵的所得稅，目前適用的是 2021 年 7 月 1 日起施行的「房地合一稅 2.0」。對台灣居住者的個人而言，核心算式是：交易所得 = 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地增值稅（可減除部分），再依持有期間乘上稅率：持有二年內 45％、超過二年至五年 35％、超過五年至十年 20％、超過十年 15％。符合自住條件者，所得在一定額度內免稅。本文把這套規則拆解成可以自己算的步驟。
哪些交易適用
房地合一稅主要針對在規定時點之後取得的房屋與土地。一般而言，2016 年 1 月 1 日以後取得、並在 2021 年 7 月 1 日以後出售的個人房地交易，適用 2.0 的稅率與規定；更早取得的房地則仍可能適用舊制，也就是土地部分課土地增值稅，房屋部分的交易所得併入綜合所得稅，並且有不同的計算方式。適用哪一套規則要看「取得日」與「出售日」，若你的取得時間接近分界日，請向國稅局或會計師確認。
稅率級距（個人，台灣居住者）
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 二年以內 | 45％ |
| 超過二年至五年 | 35％ |
| 超過五年至十年 | 20％ |
| 超過十年 | 15％ |
持有期間的起算與計算方式容易出錯，例如起算日是取得的登記日還是契約日，會影響落在哪一級，請見持有期間算錯的常見問題。非台灣居住者（境外個人）的稅率另有規定，持有二年以內與超過二年的級距與居住者不同，且沒有自住免稅額，本文不展開，請洽國稅局確認。
交易所得怎麼算
交易所得 = 成交價 − 取得成本 − 費用 − 土地漲價總數額已繳的土地增值稅。
- 成交價：以買賣契約實際成交金額為準，也是實價登錄申報的金額。
- 取得成本：當初買進的價格，再加上取得時的契稅、登記費、代書費等，並有契約或憑證為證。
- 費用：包括出售時支付的仲介費、代書費，以及持有期間為改良房屋而支出的修繕費用（需有憑證，且要符合改良與增加價值的性質，單純維修保養不一定能列）。
- 土地增值稅：房地合一制度下，土地增值稅可以從所得中減除，避免重複課稅。
示範：持有三年，非自住
純示範數字：成交價 2,000 萬元；取得成本 1,500 萬元（含取得時稅費）；出售時仲介費與代書費合計 80 萬元；土地增值稅 150 萬元。
- 交易所得 = 2,000 萬 − 1,500 萬 − 80 萬 − 150 萬 = 270 萬元。
- 持有三年，落在「超過二年至五年」，稅率 35％。
- 應納稅額 = 270 萬 × 35％ = 94.5 萬元。
若同一筆交易持有超過五年、稅率變 20％，稅額就是 54 萬元，差距相當明顯。這也是為什麼很多人會看清楚持有期間再決定賣出時點。
自住優惠：所得 400 萬元以內免稅
符合自住條件的個人，出售房地所得在 400 萬元以內免稅，超過 400 萬元的部分適用 10％稅率。自住條件包括：本人、配偶或未成年子女在該房屋設有戶籍，並且持有及居住連續達六年以上，持有期間沒有出租或供營業使用，且出售前六年內沒有使用過這項優惠。
以上例改成自住且符合條件，所得 270 萬元低於 400 萬元，應納稅額為零，但仍要申報。若所得為 800 萬元，則 (800 萬 − 400 萬) × 10％ = 40 萬元。要注意，這個優惠與土地增值稅的 10％自住稅率是兩個獨立的制度，不能混為一談，也不代表符合一個就必然符合另一個。
損失與扣抵
房地合一 2.0 允許個人房地交易如果出現損失，可以在交易年度之後的一定年限內（目前規定為十年）自房地交易所得中扣除，這比舊制更寬鬆。要使用扣抵，必須在當年度據實申報，有損失也要申報，才能保留後續抵減的資格。
要不要自己先試算
你可以先把成交價、取得成本與費用整理出來，再用賣方實拿金額試算抓出大致的稅後金額，並對照賣方稅費總覽的項目檢查是否有遺漏。正式申報請依國稅局指定的方式辦理，申報的時間與步驟請見房地合一稅申報流程。
成本與費用常被漏掉的項目
很多賣方因為證明不齊，少列了可以減除的成本，造成多繳稅。取得成本通常包含當初買進的價款，加上契稅、登記費、代書費、仲介費等取得時的必要支出；持有期間為改良房屋而支出的費用，若有憑證也可能列入；出售時的仲介費、代書費與其他必要費用，也屬於可減除項目。相對地，房貸利息、管理費、房屋稅與地價稅屬於持有成本，通常不能列入房地合一稅的取得成本。你可以把成本分成「取得時」「持有中」「出售時」三欄，逐項整理憑證，再核對哪些項目符合減除規定。
與舊制的差別
如果你的房地取得時間在制度施行之前，就可能適用舊制：土地部分課土地增值稅，房屋部分的交易所得併入綜合所得稅，依房屋的財產交易所得計算。兩套制度的稅負結構不同，哪一套較有利，不能一概而論，也不是由納稅人自行選擇，而是依取得與出售的時點決定。因此，計算前務必先確認自己的房地適用哪一套規則，再套用對應的算式與稅率。
一個虧損案例
純示範：成交價 1,800 萬元，取得成本 1,700 萬元，出售費用 90 萬元，土地增值稅 60 萬元。所得 = 1,800 萬 − 1,700 萬 − 90 萬 − 60 萬 = −50 萬元，也就是出現 50 萬元損失。這筆損失沒有應納稅額，但要在申報時如實列報，之後在規定年限內，如果你又有其他房地交易所得，可以用這筆損失扣抵。若當初沒有申報，就失去了扣抵的機會。這個例子說明，申報不只是繳稅的程序，也是保障自己權益的手段。
規劃時的檢查項目
在決定賣出前，可以先檢查：持有期間落在哪個級距、距離下一個級距還有多久、是否符合自住免稅、成本與費用憑證是否齊全、土地增值稅預估多少，以及是否有可扣抵的損失。把這些項目列成表格，與會計師討論，可以更清楚比較「現在賣」與「延後賣」的稅後差異，再決定時機。
常見問題
房地合一稅是買方還是賣方繳？
由賣方（出售房地的人）申報繳納，買方不負擔，但雙方可以在契約中約定資金交割的方式。
賣屋虧損還要申報嗎？
要。即使沒有應納稅額，也要在期限內申報，才能在符合規定的情況下使用損失扣抵。
繼承來的房子賣掉怎麼算持有期間？
繼承取得房地的持有期間，通常可以合併被繼承人的持有時間計算，但取得成本等細節另有規定，請見繼承房屋稅費。
增值很多但已持有十年以上，稅率最低嗎？
個人居住者超過十年適用 15％，是目前級距中最低的一級，但仍要依所得計算，自住符合條件時還有免稅額。
