買房要付哪些稅費？買方費用清單與預算算法
整理台灣買房時買方要負擔的契稅、登記規費、代書費、貸款費用與保險，附示範算式，幫你在簽約前抓出房價以外的預算。
買房時，買方除了房價與頭期款之外，通常還要準備契稅、登記規費、代書費、履約保證費、貸款相關費用與保險費，另外還有搬家與裝修的支出。這些費用合計不一定很驚人，但如果事先沒有算進預算，往往會在簽約或過戶前夕才發現現金不夠。本文把買方會碰到的費用逐項拆開，說明各項的計算基礎，並用示範數字帶你估出一個合理的「房價以外預算」。
買方費用總覽
買方的支出大致可以分成三類：稅與規費、專業服務費、貸款與保險。
| 類別 | 項目 | 計算基礎 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 稅與規費 | 契稅 | 房屋評定現值 × 6％ | 買賣取得房屋時課徵，土地不課契稅 |
| 稅與規費 | 登記費與書狀費 | 以移轉現值為基礎的千分之一，另加每張書狀費 | 由地政事務所核算 |
| 稅與規費 | 印花稅 | 契約書據金額，通常金額很小 | 實際貼用方式請向地政士確認 |
| 專業服務 | 代書費 | 依案件複雜度議定 | 地政士報價為準 |
| 專業服務 | 仲介費 | 成交價 × 約定費率 | 買方常見負擔較低的一方，雙方合計有上限 |
| 專業服務 | 履約保證費 | 依仲介公司或信託機制收費 | 有些案件不需要 |
| 貸款與保險 | 貸款開辦費、設定費 | 依銀行方案與設定金額 | 抵押權設定另有登記規費 |
| 貸款與保險 | 火險與地震險 | 依保額與建物條件 | 銀行通常要求投保火險 |
契稅：買方最大的一筆稅
契稅依《契稅條例》課徵，買賣取得房屋時由承受人（買方）繳納，稅率為 6％。要特別注意：契稅的計算基礎是房屋評定現值（也就是房屋稅單上的房屋現值），不是成交價，所以通常比很多人想像的小很多。
示範：某間房屋稅單上的房屋評定現值為 80 萬元，則契稅 = 80 萬 × 6％ = 4.8 萬元。若房屋已經很舊、評定現值偏低，契稅就更少。土地部分不課契稅，因此只買賣土地時沒有契稅問題。契稅要在簽約後三十日內向房屋所在地的稅捐稽徵處申報，細節請見本站契稅專文。
登記規費與書狀費
所有權移轉登記要向地政事務所繳登記費，登記費大致是以移轉現值為基礎的千分之一，另外每張新發的權狀要加收書狀費，金額固定且不高。如果買房有貸款，銀行會要求在房屋上設定抵押權，抵押權設定登記也要繳登記費，計算基礎是設定的權利價值（通常高於貸款金額，例如設定為貸款額的一定成數），這筆費用常被新手忽略。
示範：假設設定金額為 1,440 萬元，登記費約為 1,440 萬 × 0.1％ = 1.44 萬元，另加書狀費。實際金額由地政事務所依當時規定核算，請以代書提供的明細為準。
代書費、仲介費與履約保證
代書（地政士）負責製作契約、申報稅費、辦理登記，費用依案件複雜度與服務內容議定，常見做法是由買方負擔，但也可以在契約中約定由賣方分擔。仲介費則是依委託契約約定，內政部規定買賣雙方向仲介支付的報酬合計不得超過成交價的一定比例，實務上常見買方負擔較低的一方。履約保證是透過信託或保證機制，在尾款交付與過戶完成前保障雙方，是否採用、費用多少依仲介公司或案件而定。詳細比較請看本站仲介費與代書費的文章。
貸款與保險費用
銀行貸款可能收取開辦費、帳管費或設定費，部分方案會用較高利率換取免收，要整體比較。銀行通常要求投保火險，也有人加保地震險，保費依保額與建物結構而不同。另外，若打算申請自用住宅房屋稅與地價稅優惠，也要在交屋後安排好設籍與申請時間，詳見房屋稅與地價稅分攤。
示範：用一個例子抓預算
以下是純示範，數字並非任何實際案件：成交價 1,500 萬元、貸款 1,200 萬元、房屋評定現值 80 萬元。
- 頭期款：1,500 萬 − 1,200 萬 = 300 萬元。
- 契稅：80 萬 × 6％ = 4.8 萬元。
- 登記費與書狀費：假設合計約 2 萬元（含抵押權設定）。
- 代書費與履約保證：假設合計約 3 萬元。
- 仲介費：若買方費率 2％，則 1,500 萬 × 2％ = 30 萬元。
- 其他（開辦費、保險、搬家）：假設 5 萬元。
房價以外的費用合計約 4.8 + 2 + 3 + 30 + 5 = 44.8 萬元，再加上頭期款 300 萬元，現金需求約 345 萬元。你會發現在這個例子中，仲介費占了最大比例，而契稅反而不多。如果是自行找屋、未委託買方仲介，這筆就可以省下。請把你的實際數字代入，再預留一成左右的緩衝。
中古屋、新成屋與預售屋的差別
不同類型的房屋，買方要付的項目也不一樣。中古屋是向原屋主購買，費用結構就是前面所說的契稅、規費、代書費與仲介費。新成屋若向建商購買，第一次登記是由建商辦理建物所有權第一次登記，買方承受時仍需辦理移轉登記，契稅與規費的處理方式要看買賣契約與建商的作法，簽約前請問清楚「契稅、登記費、代書費、公共設施點交費用由誰負擔」。預售屋則多了訂金、簽約金、工程款分期的資金安排，交屋時還會有水電瓦斯接管、公共基金與管理費預收等費用，這些不屬於稅費，卻會直接影響你的現金需求，建議在預算表裡另列一欄。
如何向代書或仲介要一份費用明細
要避免被數字追著跑，最有效的方法是簽約前就要求書面明細。請地政士列出：契稅預估金額與其計算基礎（房屋評定現值）、登記費與書狀費預估、抵押權設定的權利價值與登記費、印花稅、代書費、履約保證費與其他代墊款項。同時請仲介列出仲介費率、金額與是否含稅。拿到明細後，把每一項對照本文的計算基礎抽查一遍，如果有看不懂的項目，就直接問「這一項的依據是什麼」。正規的專業人員都應該能說明來源，也應該開立收據。
買方常見的預算錯誤
- 把契稅算成成交價的 6％，結果嚇到自己或誤判預算。
- 忘記抵押權設定的規費與銀行開辦費。
- 沒有確認仲介費由誰付、費率多少，到簽約才發現金額。
- 只算買房當下的費用，沒有估每月房貸對現金流的壓力，可以先用房貸月付試算看看。
常見問題
買方一定要付仲介費嗎？
不一定。只有在委託仲介協助買方、並簽署相關契約時，才會依約定支付。自行與屋主直接交易，或只請代書辦過戶，就沒有買方仲介費，但要自行承擔查證與議價的工作。
契稅可以約定由賣方負擔嗎？
契稅的法定納稅義務人是買方，雙方可在契約約定由誰實際負擔，但約定不改變法定義務。若約定由賣方負擔，要在契約寫明並留下付款憑證。
預算要多留多少緩衝？
視案件而定，常見做法是在估算的房價以外費用之上再加一成左右，並預留搬家、修繕與家具的支出。
