房屋稅與地價稅過戶怎麼分攤？自住稅率與申請時間

房屋稅與地價稅是持有房屋與土地每年都要繳的稅，過戶時最常見的問題是：稅單是寄給登記所有人，但買賣雙方實際持有的期間不同，要怎麼分攤？答案是由買賣雙方在契約中約定，通常以交屋日（或移轉登記日）為界，按日或按月比例分攤。本文說明這兩種稅的徵收時間、分攤算法、自用住宅低稅率的申請，以及房屋稅修正後要注意的重點。

兩種稅的基本差異

房屋稅按歲課徵，稅單在每年五月寄發；地價稅則是以每年八月三十一日的土地所有人為納稅義務人，十一月徵收。這代表你在九月才過戶的話，當年十一月的地價稅單仍會寄給賣方，但實際使用土地到年底的是買方，所以需要分攤。

如何分攤

分攤沒有固定的法定公式，通常依契約約定，常見做法是以交屋日為界，按日比例計算。

純示範數字：房屋稅年稅額 12,000 元（以一年 365 天為例），交屋日為 10 月 1 日，稅期為 7 月 1 日至次年 6 月 30 日。

1. 賣方持有天數：7 月 1 日至 9 月 30 日，共 92 天。
2. 買方持有天數：10 月 1 日至次年 6 月 30 日，共 273 天。
3. 賣方分擔：12,000 × 92 ÷ 365 ≈ 3,025 元。
4. 買方分擔：12,000 × 273 ÷ 365 ≈ 8,975 元。

地價稅則以全年度的稅額為基礎，同樣依交屋日按比例計算，要在契約中寫明「計算期間」與「誰先付、誰補貼」。若房屋稅單在五月已經由賣方繳清，買方要在交屋時把買方持有期間的部分補給賣方；反之，若尚未繳，則由買方繳納後再向賣方請求賣方持有期間的部分。

自住稅率的申請

房屋稅對自住的住家用房屋有較低稅率，房屋稅修正案自 2024 年 7 月 1 日起施行後，自住與非自住、持有戶數與出租情況等區分更明確，細節與各縣市的稅率區間請依地方稅務局公告為準。一般而言，自住稅率要符合本人、配偶或直系親屬設籍並實際居住，且全國持有戶數在規定範圍內，並要向地方稅務局提出申請或確認稅籍資料。

地價稅的自用住宅用地稅率約為千分之二，需符合所有權人或其配偶、直系親屬在該處設籍，且沒有出租或營業使用，土地面積在限額內，並在規定期限內（通常是每年九月二十二日前）向稅捐機關提出申請，逾期要等下一期。因此買方在交屋後要盡快辦理設籍與申請，不要等到十一月才發現被課一般稅率。

買方的待辦事項

1. 交屋後確認稅籍資料已改為自己的名字，並更新通訊地址。
2. 辦理自用住宅設籍，並留意申請期限。
3. 保留賣方已繳稅的收據，核算買方應補貼的金額。
4. 在契約中明確約定分攤基準日與計算方式。

賣方的待辦事項

1. 在交屋前繳清已寄出的稅單，並取得收據。
2. 準備稅單影本供買方與代書核算分攤金額。
3. 交屋後確認稅籍已移轉，避免之後收到稅單仍要處理。
4. 若已適用自用住宅優惠而出售，要知道稅率改變後的情況，通知買方。

常見爭議

• 契約沒有寫分攤方式，只說「稅金各付各的」，結果雙方對起算日認知不同。
• 買方以為稅單來了才處理，錯過自用住宅申請期限。
• 賣方在交屋後仍被課徵稅單，因為稅籍尚未更新。
• 因為稅單的繳納期間與持有期間不一致，互相誤算。

地價稅分攤的示範

純示範：某土地年度地價稅 18,000 元，買賣雙方約定以交屋日為界，交屋日為 10 月 1 日。地價稅以每年一月一日至十二月三十一日的整年度計算，賣方持有期間為 1 月 1 日至 9 月 30 日，共 273 天；買方持有 10 月 1 日至 12 月 31 日，共 92 天。賣方分擔 18,000 × 273 ÷ 365 ≈ 13,463 元，買方分擔 18,000 × 92 ÷ 365 ≈ 4,537 元。由於地價稅單在十一月寄給當年八月三十一日的登記所有人，以這個例子（交屋日在九月之後）來說就是賣方，因此實務上常見做法是賣方收到稅單後先繳，再向買方請求買方持有期間的部分，或在交屋時依預估金額預先結算。

契約條款怎麼寫

建議在買賣契約中明確寫下：分攤基準日（通常為交屋日或移轉登記日）、計算方式（按日或按月）、涉及的稅目（房屋稅與地價稅）、結算時間（交屋時結清或收到稅單後十日內結算），以及如果雙方各自代繳，必須提供的證明與退補方式。寫得越清楚，越能避免日後爭議。若契約只有「稅金依法」這類含糊字句，建議補簽一份補充協議。

出租與空置對稅率的影響

房屋稅對自住、出租與空置的待遇不同。出租給他人居住的住家用房屋，若依規定申報租賃所得，可能適用較低的非自住稅率；沒有出租也沒有自住的空置房屋，稅率則可能較高。各縣市政府在法定範圍內訂定稅率，並有各自的認定與申請程序。買方如果打算購入後出租或空置，要在預算中把房屋稅的差異算進去，並向地方稅務局確認稅率與申報方式，避免因為不了解而多繳稅或被認定為不符。

管理費與水電的分攤

除了房屋稅與地價稅，社區大樓還有管理費、公共基金與水電瓦斯費用。交屋時要請管理委員會出具欠費結清證明，並約定以交屋日為界，按日或按月分攤管理費，水電瓦斯則以抄表日結清。公共基金通常屬於社區的財產，買方承接時要確認金額與移轉方式，這些都應列入點交清單。

稅單遺失或寄送錯誤時

交屋前後最常見的小問題，是稅單寄到舊地址、被舊屋主收到或遺失。建議交屋時就與賣方約定，若收到屬於對方期間的稅單要在固定天數內轉交；買方也可以主動向地方稅務局更新通訊地址，並確認稅籍資料。若稅單遺失，可以向稅務局申請補發，或使用線上繳稅管道，以避免逾期被加徵滯納金。

常見問題

稅單寄給賣方，買方不用付嗎？

稅單寄給登記所有人，但實際負擔應依契約的分攤約定，買方應補貼自己持有期間的部分。

分攤可以按月不按日嗎？

可以，只要契約約定清楚。按日比較精確，按月比較簡便，關鍵是雙方同意並寫明。

自用住宅稅率可以追溯嗎？

通常是從申請核准當期起適用，不會自動追溯，具體認定請洽地方稅務局。

資料來源

• 財政部賦稅署 — 房屋稅與地價稅制度說明
• 財政部 — 各縣市地方稅務局聯絡資訊
• 全國法規資料庫 — 查詢《房屋稅條例》與《土地稅法》