仲介費、代書費與履約保證費怎麼比？費率上限與談法
整理台灣房屋買賣仲介費的法定上限與常見負擔方式、代書費的組成、履約保證費與議價重點，並提供簽委託書前要確認的事項。
房屋買賣的服務費用主要有三種：仲介費、代書費（地政士報酬）與履約保證費。仲介費是依委託契約約定的比例收取，內政部規定買賣雙方向仲介支付的報酬合計不得超過成交價的一定比例，實務上常見賣方負擔較高的一方、買方負擔較低的一方；代書費依案件複雜度議定；履約保證費則是為了保障價金安全而另外支付的費用。本文說明各項費用的性質、可以比較的重點，以及簽約前應該問的問題。
三種費用的性質比較
| 費用 | 付給誰 | 做什麼 | 計算方式 | 常見負擔者 |
|---|---|---|---|---|
| 仲介費 | 不動產經紀業者 | 找買家或賣家、協助議價與簽約 | 成交價 × 約定費率 | 賣方較高、買方較低 |
| 代書費 | 地政士 | 製作契約、申報稅費、辦理登記 | 議定金額，依案件複雜度 | 多由買方，可約定 |
| 履約保證費 | 信託或保證機構 | 保障價金與過戶的同步 | 依制度與成交金額 | 視契約約定 |
仲介費：法定上限與實務
依《不動產經紀業管理條例》授權，主管機關訂有買賣報酬的上限，買賣雙方合計不得超過成交價的一定比例。這個比例是「合計上限」而不是固定費率，實際收多少由委託契約約定，所以同一個地區、同一種房屋，不同仲介的收費方式可能不同。實務上賣方常見負擔成交價的 4％左右，買方負擔 2％左右，但這只是慣例，不是法定標準，也不代表你不能議價。
簽委託書時要確認：費率是多少、計算基礎是成交價還是委託價、是否含稅、什麼情況下算成交需要付費、成交後何時收取、以及「專任委託」與「一般委託」的差別。專任委託期間通常不能另外找其他仲介，若自行賣掉仍可能要付費，要看條款內容。
示範：仲介費與總費用
純示範數字：成交價 1,500 萬元。
- 賣方費率 4％：1,500 萬 × 4％ = 60 萬元。
- 買方費率 2％：1,500 萬 × 2％ = 30 萬元。
- 雙方合計 6％，等於 90 萬元。
如果賣方想要降低費用，可以在簽委託書前就議價；如果買方透過賣方的仲介成交、自己沒有另外委託仲介，是否還要付費要看委託與簽署的文件，不應該憑口頭說明判斷。
代書費：看服務內容
地政士的收費沒有全國統一的標準，多數按案件類型與服務範圍報價，例如是否包含簽約文件製作、稅費申報、貸款設定、塗銷抵押權、代辦地價稅與增值稅等。比較時要確認的是「報價包含哪些項目」而不是只看總價。有的事務所報價看似便宜，但是把代墊款、影印費、跑腿費另外加收。
常見要確認的項目：
- 報價是否含契稅、土增稅等稅款的代繳手續費。
- 是否包含貸款設定與塗銷。
- 是否包含所有權狀的領取與交付。
- 如果交易延期或取消，已發生費用如何處理。
- 是否會提供書面明細與收據。
履約保證：多一道資金保護
履約保證的作用是讓買方的價款在確認所有權移轉登記完成前，由信託或保證機構保管，賣方確認收款與過戶同步，降低「付了錢卻沒過戶」或「過戶了卻沒收到錢」的風險。是否採用履約保證、由誰負擔費用、費用高低，常見做法是在買賣契約中載明，有些仲介公司會提供自己的方案，也有金融機構與地政士提供的信託專戶。收費多寡依機構與成交金額而定，請以實際報價與契約為準。
議價與選擇的重點
- 先比較服務範圍，再比價格：仲介的價值不只是費率，還包括帶看量、議價協助、契約審閱與糾紛處理。
- 書面為準：口頭承諾在糾紛時很難舉證，費率、內含項目、付款時點都要寫入契約。
- 留意附加費：例如房屋檢查、屋況保證、搬家折扣等，要確認是否另收。
- 不要因為急而簽專任約：專任約常包含較長的期間與獨家條款，簽之前要充分了解。
簽委託書前要問的七個問題
不論你是賣方還是買方，在簽署委託書或服務契約之前，建議把下面的問題逐一問清楚，並要求寫進書面文件：第一，費率是成交價的百分之幾，是否含稅；第二，什麼情況算「成交」，例如簽訂買賣契約、收到定金，還是完成過戶；第三，如果買賣沒有成功或買方違約，是否還要付費、金額如何計算；第四，委託期間多長，是專任還是一般委託，期間內自行找到買家要不要付費；第五，仲介會提供哪些服務，例如產權調查、房屋現況說明書、帶看次數與廣告；第六，是否有附加收費項目，例如履約保證、屋況檢測；第七，爭議發生時的處理方式與聯絡窗口。不動產經紀業者依法須提供不動產說明書並由你簽認，簽認前請仔細閱讀其中對屋況、產權與使用限制的說明。
多方比價時的比較表
| 比較面向 | 可以問的問題 | 為什麼重要 |
|---|---|---|
| 費率 | 有沒有調整空間，是否有固定費用 | 影響總成本 |
| 服務範圍 | 是否含契約審閱、稅費試算、交屋協助 | 影響事後糾紛處理 |
| 執行團隊 | 負責人員是否持有經紀人或營業員證照 | 確認專業資格 |
| 履約保證 | 是否提供信託或保證，由誰付費 | 影響資金安全 |
自行處理與委託專業的取捨
有人為了省下費用，選擇自己找買家、自己處理契約與過戶。這在技術上可行，但要自行承擔查證產權、判斷價格、撰寫契約條款與處理稅務申報的責任，任何一個環節疏漏，損失都可能超過省下的服務費。比較務實的做法是分段委託：例如自行刊登與看屋，但委託地政士處理契約與登記；或請仲介協助議價與簽約，稅務問題另請會計師試算。把服務費視為「購買專業與風險控管」的支出，而不是單純的成本，再依自己的經驗與時間做取捨，通常比一味追求最低價格來得穩妥。若選擇自行處理，也要保留所有往來紀錄與付款憑證，以備日後查核。
常見問題
仲介費可以殺價嗎？
可以。費率是約定的結果，可以在簽委託契約前議價，也可以選擇不同服務範圍的方案，只是要確認降低費用後服務內容是否也縮減。
買方沒有委託仲介，還要付仲介費嗎？
要看你有沒有簽署委託或服務契約。沒有契約且沒有接受服務的情況下，一般不應被要求支付，但實際狀況請以文件為準。
代書費要一次付清嗎？
視事務所而定，常見是分階段，例如簽約時付一部分、完成登記後付尾款，請在報價時確認。
履約保證費由誰付？
沒有固定規定，依契約約定，常見由買方負擔或雙方分攤，建議在契約中寫明。
