契稅怎麼算？房屋評定現值、6％稅率與申報期限
說明台灣契稅的課徵對象、買賣6％稅率、以房屋評定現值為基礎的算法、贈與與繼承差異、申報期限與逾期罰款，附算式範例。
契稅是取得房屋所有權時課徵的稅，買賣房屋的稅率是 6％，由買方（承受人）繳納，計算基礎是房屋評定現值而不是成交價。也就是說，如果你買一間成交價 1,500 萬元的房子，而房屋稅單上的房屋評定現值是 80 萬元，契稅就是 80 萬 × 6％ = 4.8 萬元。契稅只對房屋課徵，土地不課。本文說明契稅的課徵範圍、不同取得原因的稅率、申報期限、逾期後果，以及買方常見的疑問。
契稅的基本規則
《契稅條例》規定，土地上的建築物因買賣、贈與、典權、交換、分割或占有而取得所有權，都要課契稅。不同取得原因稅率不同：
| 取得原因 | 稅率 | 納稅義務人 |
|---|---|---|
| 買賣 | 6％ | 買受人 |
| 贈與 | 6％ | 受贈人 |
| 典權 | 4％ | 典權人 |
| 交換 | 2％ | 交換人 |
| 分割 | 2％ | 分割人 |
| 占有 | 6％ | 占有人 |
繼承取得房屋則不課契稅，但仍要辦理繼承登記，並可能涉及遺產稅，請見繼承房屋稅費。贈與取得雖要課契稅，也可能另外涉及贈與稅，詳見贈與與買賣過戶給子女的差異。
課稅基礎：房屋評定現值
契稅的「契價」依規定以房屋評定標準價格為準，一般就是房屋稅單上的房屋現值。評定現值由各縣市政府依房屋的構造、使用、折舊、街路等級等條件核定，通常遠低於市價，新屋的評定現值也不等同建商的銷售價格。你可以從房屋稅單、地方稅務局網站或向稅捐稽徵處查詢，也可以請地政士在簽約前先試算。
範例：兩種房屋的契稅比較
純示範數字：
- 房屋 A：成交價 1,500 萬元，房屋評定現值 80 萬元，契稅 = 80 萬 × 6％ = 4.8 萬元。
- 房屋 B：成交價 800 萬元，房屋評定現值 150 萬元（較新、構造等級高），契稅 = 150 萬 × 6％ = 9 萬元。
你會發現契稅金額與成交價沒有直接比例關係。房子 B 的成交價較低，契稅卻反而較高，因為它的評定現值較高。這也是為什麼估預算時，不能把成交價乘上 6％。
申報期限與逾期後果
買賣取得房屋，要在契約成立之日起三十日內，填具契稅申報書，向房屋所在地的稅捐稽徵處申報。多數情況由地政士連同其他文件一併代辦。逾期申報會依規定加徵罰款，罰款金額依逾期天數累進並有上限，因此建議簽約後盡快處理，不要拖到最後一天。若因為延誤造成罰款，要先釐清是哪一方的責任，並依契約約定處理。
公契與私契
契稅申報與登記都要附上契約書，所以要先分清楚兩種常見的契約。實務上買賣雙方會先簽一份「私契」，也就是雙方自行約定價金、付款期程、稅費分攤、違約責任與交屋條件的不動產買賣契約；另外還要簽一份政府規定格式的「公契」，也就是辦理所有權移轉登記與稅捐申報時使用的契約書，內容以登記所需的資料為主。兩份契約的價款與內容必須一致，其中私契才會詳細記載稅費由誰負擔。簽名前請逐項核對價款、面積、稅費分攤方式與你的認知是否相符，若兩者不一致，要先請地政士說明原因。
買方可以怎麼降低風險
- 簽約前，向地政士要契稅試算並請其說明評定現值的來源。
- 在契約載明「契稅由買方負擔」或其他約定，避免事後爭執。
- 提醒地政士契稅的申報期限，並要求在完成申報後提供繳款收據。
- 若買的是新成屋或預售屋，確認第一次登記後的契稅如何計算，並問清楚建商是否有代辦或代墊安排。
常見誤解
- 「契稅是賣方要繳的」：買賣情況下，法定義務人是買方。
- 「契稅與房價成正比」：契稅用的是房屋評定現值，與成交價不成正比。
- 「買土地也要繳契稅」：契稅只針對房屋，土地買賣的稅目是賣方的土地增值稅與買方的登記費。
- 「繳了契稅就等於過戶完成」：契稅只是過戶流程中的一環，之後還要辦理所有權移轉登記。
特殊情形：持分、增建與新建房屋
並不是所有房屋的契稅都像標準案例那麼單純。買賣的是房屋的「持分」時，契稅以取得持分所對應的評定現值計算，也就是房屋評定現值乘以持分比例再乘稅率。如果房屋有未登記的增建、頂樓加蓋或違章建築，這些部分未必會反映在房屋評定現值上，稅捐機關也可能另行核定，簽約前要確認買賣標的範圍與登記資料是否一致。新建房屋由建商或起造人辦理第一次登記時，與後續買方承受的契稅處理不同，買方要向建商確認自己是否需要另外申報與繳納契稅，以及費用是否已包含在售價內。
契稅申報書要填什麼
契稅申報書通常需要填寫納稅義務人資料、房屋座落與稅籍編號、取得原因與日期、契約價款與評定現值，並附上買賣契約影本、身分證明與其他證明文件。多數案件由地政士整合在同一份文件中，一次送交稅捐稽徵處與地政機關。你可以請地政士在簽署前讓你看過申報內容，確認姓名、地址與金額沒有錯誤，因為申報後如果要更正，會增加時間與成本。
契稅與其他稅費的關係
契稅只是買方稅費中的一項，與賣方的土地增值稅、房地合一稅互相獨立：賣方的稅額不會影響買方的契稅，買方的契稅也不會改變賣方的稅額。不過在整體預算上，買方可以把契稅、登記費、代書費視為「過戶行政成本」，通常占房價的比例不大，而仲介費與貸款利息才是比較大的支出。若你想了解整體費用結構，可以先讀買方稅費總覽，再回來看契稅的細節；若要比較不同稅費的負擔對象，則可以查看房屋買賣稅費對照表，一次掌握各項稅費的負擔者與計算基礎。
常見問題
契稅可以用成交價打折來降低嗎？
不行。契稅的基礎是評定現值，不是成交價，且價格需如實申報，任何規避都可能違反稅法與實價登錄的規定。
契稅繳在哪裡？
向房屋所在地的稅捐稽徵處申報並繳納，多數情況由地政士代辦，買方只需要提供證件與資金。
房屋評定現值怎麼查？
可以看房屋稅單、查詢各縣市稅務局的房屋稅籍資料，或請地政士協助查詢。
契稅逾期被罰，可以請賣方分擔嗎？
這要看契約怎麼約定與延誤原因。若是賣方不提供文件導致延遲，可以依契約求償；若是買方自己延遲，通常由買方負擔。
