房子過戶給子女：贈與還是買賣？稅費比較與注意事項
比較父母把房屋移轉給子女時贈與與買賣的稅負差異，包含贈與稅、契稅、土地增值稅、房地合一稅、低價讓與視為贈與與二年內死亡併入遺產的風險。
父母想把房子過戶給子女，最常見的兩種做法是贈與與買賣。兩者的稅費結構完全不同：贈與要考慮贈與稅（贈與人繳）、契稅（受贈人繳 6％）與土地增值稅；買賣則由買方（子女）付契稅，賣方（父母）付土地增值稅與房地合一稅，並要有真實的資金往來。若「買賣」價格明顯低於時價，差額可能被視為贈與，另外贈與後二年內贈與人死亡，贈與財產還可能被併入遺產課稅。本文比較這兩種做法的稅費項目與風險，協助你先釐清方向，再向專業人士確認細節。
兩種方式的稅費比較
| 項目 | 贈與 | 買賣 |
|---|---|---|
| 贈與稅 | 贈與人，扣除免稅額後依累進稅率 | 價格合理時不課，低價可能被視為贈與 |
| 契稅 | 受贈人，6％（房屋評定現值） | 買方（子女），6％（房屋評定現值） |
| 土地增值稅 | 贈與人原則上要繳，配偶間贈與有免徵規定 | 賣方（父母）繳 |
| 房地合一稅 | 贈與一般不課所得稅，但受贈人日後出售時才處理 | 賣方（父母）要申報，視所得而定 |
| 資金證明 | 不需要買賣資金往來 | 買方要有資金來源證明，常是爭議點 |
| 登記費 | 要繳 | 要繳 |
贈與稅：免稅額與稅率
依《遺產及贈與稅法》，贈與稅採累進稅率，目前最低級距為 10％，隨贈與淨額提高有更高級距。每人每年有贈與免稅額，近年公告為 244 萬元左右，會依物價指數調整，請以財政部當年度公告為準。贈與稅以「贈與總額」減除免稅額後的淨額課徵，房屋以評定現值、土地以公告現值計算，通常低於市價。贈與的申報期限是贈與行為發生後三十日內，要向國稅局申報，逾期有罰。
示範：父母贈與房地，房屋評定現值 100 萬元，土地公告現值 2,000 萬元，贈與總額合計 2,100 萬元。扣除免稅額（假設 244 萬元）後，贈與淨額約 1,856 萬元，若適用 10％稅率，贈與稅約 185.6 萬元。這是純示範數字，實際稅額以國稅局核定為準，且若分年贈與、搭配其他財產，結果會不同。
契稅與土地增值稅
贈與的契稅是 6％，由受贈人繳納，計算基礎是房屋評定現值。土地增值稅方面，贈與的土地原則上要課，由贈與人繳納，除非符合特別的免徵規定，例如配偶之間相互贈與土地。因此贈與雖然沒有成交價，仍然不是沒有成本，除了贈與稅，還有土增稅與契稅，三者加總才是完整成本。
買賣給子女：價格與資金
買賣給子女，稅務上要看價格是否合理與資金是否真實。如果以明顯低於時價的價格「賣」給子女，依《遺產及贈與稅法》，低價讓與財產的差額，可能被視為贈與，需要補稅；而且若沒有真實的資金流向，只是帳面轉來轉去，稅務機關可能認定為贈與。若確實買賣，父母要負擔土增稅與房地合一稅，子女要負擔契稅，並且資金需有證明，例如子女自己的存款、貸款或借款契約。
二年內死亡併入遺產
依《遺產及贈與稅法》，被繼承人死亡前二年內，贈與配偶及各順序繼承人（例如子女）的財產，要視為遺產併入遺產總額課稅，但已繳的贈與稅可以扣抵。這代表對於年事已高或健康狀況不佳的父母，贈與後如果很快過世，原先想用贈與規劃稅負的效果可能打折。這個規定屬於稅務上的重要風險，建議在規劃前先確認。
受贈人日後出售的稅
子女取得房屋後，之後如果再出售，需要以取得成本與持有期間計算房地合一稅。贈與取得的成本與持有期間的認定，與買賣取得不同，不一定能合併贈與人的持有期間，也要依規定處理取得成本。請參考房地合一稅專文與持有期間常見錯誤，並向國稅局確認自己的情況。
選擇時的思考方向
- 先估算全部稅費：贈與稅、契稅、土增稅、登記費，與買賣的契稅、土增稅、房地合一稅，各自加總比較。
- 考慮資金與貸款：買賣需要子女有資金或貸款能力，贈與則不需要買賣價款，但要負擔稅。
- 考慮家庭整體財務規劃：包括其他子女、遺產分配與父母的養老資金，不要只看稅。
- 考慮日後出售的計畫：取得成本與持有期間的認定，會影響子女未來出售時的稅負。
- 書面與證明：不論哪一種，都要保留契約、匯款紀錄與申報文件。
以示範數字比較兩種做法
純示範：假設房屋評定現值 100 萬元、土地公告現值 2,000 萬元，市價約 3,000 萬元，土地漲價總數額 600 萬元（漲價幅度未超過一百％，一般稅率 20％）。
- 贈與：贈與稅約 185.6 萬元（依前文示範，由贈與人繳）；契稅 = 100 萬 × 6％ = 6 萬元（受贈人）；土地增值稅 600 萬 × 20％ = 120 萬元（贈與人，若無免徵規定）。三項合計約 311.6 萬元，另加登記費。
- 買賣（價格合理）：契稅 6 萬元（子女）；土地增值稅 120 萬元（父母）；房地合一稅依所得計算，持有很久者稅率較低；子女要拿出約 3,000 萬元的買價與資金證明。
這個例子顯示：贈與不需要買價，但稅負集中在贈與稅；買賣稅負可能較低，但子女要有資金與貸款能力。兩種做法沒有哪個一定比較好，取決於房屋的持有年限、土地增值幅度、家庭資金與繼承規劃，請務必以實際數字評估。
保留文件與時間點
無論選擇哪一種方式，建議保留：房屋與土地的權狀、稅單、評定與公告現值資料、買賣或贈與契約、匯款與借款紀錄、申報書與完稅證明。贈與的申報期限為三十日，買賣的契稅與土增稅申報期限為簽約後三十日，房地合一稅則在移轉登記後三十日內申報，不同稅目的時間不同，建議建立一份時間表，避免遺漏。
其他可能的做法與提醒
除了一次性贈與或買賣，也有家庭會考慮分年贈與、先贈與部分持分，或搭配信託與保險做整體規劃。分年贈與可以利用每年的贈與免稅額，但如果贈與人在二年內過世，仍可能被併入遺產，且持分贈與會形成共有，日後處理與出售都需要共有人配合。此外，若房屋有貸款，贈與或買賣給子女時，銀行通常要求同意或清償，也要留意貸款契約中的限制。每個家庭的資產結構、人數與需求都不同，建議在做決定前，請會計師與地政士一起評估整體稅負與日後的管理成本。
常見問題
每年贈與免稅額可以分次使用嗎？
免稅額是每年每位贈與人一次的額度，可以分年贈與，但要注意是否被認定為預先規劃的行為與二年內死亡的併計規定。
父母賣給子女，價格可以隨便定嗎？
價格需要合理並有資金證明，明顯低價可能被視為贈與，建議參考實價登錄資料與鑑價資料。
贈與房子，子女需要繳什麼？
受贈人要繳契稅與登記費，贈與稅由贈與人繳納，土地增值稅原則上由贈與人繳納，具體請與地政士確認。
