繼承房屋要繳哪些稅？繼承登記到出售的稅費整理
說明台灣繼承房屋時的遺產稅、土地增值稅免徵、契稅不課、繼承登記費用，以及繼承後出售的土地增值稅與房地合一稅計算重點。
繼承房屋與買賣最大的不同是：繼承取得房屋不課契稅，繼承土地也不課土地增值稅，但整體遺產要先看是否達到遺產稅的課稅門檻，並且必須辦理繼承登記。真正需要計算稅額的時點，常常發生在繼承之後「出售」的時候，此時會涉及土地增值稅（以被繼承人死亡時的公告現值作為前次移轉現值）與房地合一稅（持有期間與取得成本的認定）。本文依序整理繼承房屋的稅費與流程，並提醒常見的錯誤。
繼承取得階段的稅費
| 項目 | 是否課徵 | 重點 |
|---|---|---|
| 契稅 | 不課 | 繼承取得房屋不屬於契稅課徵範圍 |
| 土地增值稅 | 免徵 | 繼承移轉的土地免徵土地增值稅，但仍需申報 |
| 遺產稅 | 看遺產總額 | 遺產總額減除免稅額與各項扣除後有淨額才課稅 |
| 登記費與書狀費 | 要繳 | 辦理繼承登記時向地政事務所繳納 |
| 地政士代辦費 | 議定 | 若委託代辦 |
遺產稅：先看遺產總額
遺產稅是對被繼承人的整體遺產課稅，不是只針對房屋。遺產包括不動產、存款、有價證券等，減除免稅額、喪葬費用、配偶與直系血親卑親屬扣除額、被繼承人的債務與其他法定扣除項目後，有淨額才要繳稅。稅率採累進制，目前最低級距為 10％，隨淨額提高有更高的級距。免稅額與扣除額會依物價指數調整，近年的數字請以財政部當年度公告為準，不要依據舊的網路文章判斷。
房屋在遺產稅中以評定現值（房屋）與公告土地現值（土地）計算，通常低於市價。申報期限為被繼承人死亡之日起六個月內，逾期要加罰，必要時可申請延長。
繼承登記要做什麼
繼承人要向地政事務所申辦繼承登記，常見流程如下：
- 取得被繼承人的死亡證明與戶籍資料，確認所有繼承人。
- 完成遺產稅申報，取得完稅或免稅證明書。
- 繼承人之間協議分割，若有未成年人或拋棄繼承，要依規定辦理。
- 準備文件向地政事務所辦理繼承登記，並繳納登記費與書狀費。
若有多位繼承人，並要登記為共有，之後出售需要全體共有人同意。若要由一人取得，需要簽署遺產分割協議書，分割時是否課稅、如何登記，要先向地政士確認。
繼承後出售：土地增值稅
繼承取得土地後再出售，土地增值稅的「前次移轉現值」依規定以被繼承人死亡時的公告土地現值計算，並再依物價指數調整。這代表即使被繼承人持有土地非常久、原始取得價格很低，繼承後出售時的漲價總數額只從死亡時的公告現值起算，可以降低稅額。持有期間滿二十年以上的減徵規定，是否可以合併被繼承人的持有時間，也要依《土地稅法》確認。
繼承後出售：房地合一稅
繼承取得的房地出售時，房地合一稅的持有期間可以合併被繼承人的持有時間計算，所以繼承後短期內出售，不一定適用 45％高稅率。取得成本則要依規定認定，一般以被繼承人取得時的成本，或以繼承時的遺產稅核定價值等方式處理，並非固定單一做法，請洽國稅局確認自己的案件適用的規則。自住優惠則有繼承人是否設籍居住、持有期間的連續性等條件，不能直接套用被繼承人的情形。請參考房地合一稅專文與持有期間常見錯誤。
範例：繼承後出售的土增稅
純示範數字：被繼承人死亡時公告現值（調整後）為 400 萬元，繼承人出售時申報移轉現值為 1,000 萬元。
- 漲價總數額 = 1,000 萬 − 400 萬 = 600 萬元。
- 漲價幅度 = 600 ÷ 400 = 150％。
- 稅額（一般稅率速算）：600 萬 × 30％ − 400 萬 × 10％ = 180 萬 − 40 萬 = 140 萬元。
若繼承人符合自用住宅條件，則可能以 10％計算，稅額為 60 萬元。這個例子也說明，在繼承之後才賣，與被繼承人自己賣，稅額可能差很多。
常見錯誤
- 以為繼承房屋完全不用繳稅，結果出售時才發現有土增稅與房地合一稅。
- 遺產稅申報期限過了才處理，遭罰款。
- 多位繼承人沒有簽分割協議就想出售，無法處理登記。
- 忽略被繼承人的債務或其他財產，導致遺產稅估算不準。
- 把繼承的取得成本與買賣取得成本混淆，申報時憑證不齊。
繼承前先做的準備
繼承發生後，建議依序處理：確認被繼承人的全部遺產與債務，包括不動產、存款、保險、有價證券與貸款；向國稅局查詢遺產清單，了解有無遺漏；與其他繼承人討論分配方式，是共有、由一人取得並補償他人，或是出售後分配現金。不動產分配沒有一致意見時，要考慮共有物分割的程序，若有人不願配合，可能需要訴訟，時間與成本都較高。提早溝通，並請地政士與會計師評估稅負，往往比事後處理容易。
繼承房屋有貸款或欠稅時
被繼承人若留下房貸或欠稅，這些債務在遺產稅計算時可以依規定扣除，但繼承人是否承受，要看是否選擇限定繼承或拋棄繼承，以及繼承後的實際處理。未繳清的房屋稅與地價稅，通常要先繳清才能辦理登記。如果房屋已設定抵押權，繼承後要與銀行協商是否由繼承人承接貸款、提前清償或轉貸，並同步處理抵押權變更。這些事項牽涉金額與法律責任，建議在決定是否繼承與如何處理之前，先諮詢律師。
共有繼承房屋的處理選項
多位繼承人共同繼承一間房屋時，常見處理方式有四種：一是繼續共有，各自持有應有部分，優點是不需要立即決定，缺點是日後出售、修繕與出租都要經過共有人同意；二是由其中一人取得所有權，補償其他繼承人現金，這需要資金，也可能產生贈與或所得的稅務問題；三是出售房屋後依比例分配，需要全體同意，並計算土增稅與房地合一稅；四是向法院請求分割共有物，耗時較長。選擇哪一種，要考慮繼承人之間的關係、資金狀況與稅負，建議在簽署分割協議之前，先取得專業意見。
常見問題
繼承房屋一定要辦理繼承登記嗎？
法律上不強制立即辦理，但未登記就無法出售、貸款或設定抵押，而且長期不辦理，繼承關係與文件會變得更複雜，建議及早辦理。
有人拋棄繼承，登記要怎麼辦？
拋棄繼承要依規定向法院辦理，之後依實際繼承人辦理登記，文件要齊備，請洽地政士協助。
繼承後可以馬上賣嗎？
可以，但要先辦理繼承登記，並注意稅負計算。短期出售不一定適用高稅率，但要確認持有期間的認定方式。
